TOD（Transit Oriented Development 站城一体化 ），是指不依赖私家车出行或以大幅度减少私家车出行为目的，以公共交通出行为前提而进行的城市开发或沿线开发。
自工业革命以来，传统工业区便成为工业化国家城市发展的标志性地区，在城市用地中占据着主体地位。2001年，伴随着中国正式加入世界贸易组织（WTO），各个大中型城市的第三产业得到了蓬勃发展，与其相对的，是城市中心区传统工业区的衰落和“退二进三”，温州市的牛山工业区就是这里面一个案例。
2012年，温州市开始着手整治脏乱差、低小散的牛山老工业区。经过多年的努力，如今牛山老工业区的所在地已变成一个集轨道交通车站、高级写字楼、专业灯具市场、商品房住宅、高品质公寓于一体的城市地标性现代商务中心，这场蜕变得益于TOD开发模式在城市建设中的贯彻与运用。
位于温州轨道交通S1线德政站周边的牛山片区曾经是啥样子，对于年轻一代的温州人来说，已经没太多清晰的印象了。
好在查阅温州新闻网上有关牛山整治工程的一些报道，字里行间还能还原出当时的一些景象：
“而在一年前，牛山片区一派灰蒙蒙的景象，东南西北都是密密麻麻的民房和各类低小散企业，山边、河边、路边乱搭乱建的违反相关章程的建筑随处可见。这里被看作整个温州市最脏、最乱、最差的区域之一。”
“2012年3月30日，牛山吹响了全面整治的号角。一场与时间赛跑的‘330攻坚战’就此打响。100天完成1570户村民、146家企业的征迁协议工作；100天完成74万平方米旧房拆除；100天在废墟之上建成牛山公园一期工程。三个‘100天’，造就了‘牛山精神’。”
报道里斗志昂扬的文字，透露出时任政府整治决心的同时，也向我们客观描绘了当时牛山片区的现状：一个被城中村、旧厂房萦绕而成的脏、乱、差地带。
牛山片区完成拆除以后，位于S1线亩、采用TOD理念模式开发的牛山国际城市综合体项目“破土而出”，成为牛山核心区域“破旧立新”的代表。
该片区共四期，一期为商务大厦，二、三期为住宅，四期为酒店式公寓。设计理念上，整个项目依托S1线德政站、牛山北路和规划中牛山区域商业中心的区位优势，建成集办公、居住、LOFT公寓、娱乐、健身、餐饮、培训于一体的城市综合体，项目各期业态错位、功能互补、相互联系、互为支撑，组合成牛山国际城市综合体的整体核心，旨在打造鹿城南部的区域性商业中心。
项目一期工程为牛山商务大厦，占地11504平方米，现为高级写字楼。该工程于2013年4月1日开工建设，于2016年10月底交付使用，距离S1线米，交通便利。作为温州市老城区改造升级的核心区域，牛山商务大厦是温州首个铝板玻璃幕墙的商务大楼，凝聚了区位、交通、规划、政策等优势，成为温州中心城区南向区域的地标建筑。
项目二期、三期工程为出让住宅地块，目前两家品牌开发商正在建设两个高品质商品房，其中三期工程的商品房小区门口即为S1线德政站，实际做到了与轨道交通的紧密衔接。
项目四期工程为通诚大厦，占地10117.2㎡，总建筑面积45400平方米，现为高品质公寓，共建设178套LOFT公寓，于2020年10月底交付使用，距离S1线米，充足表现了TOD开发理念。
除了4个工程建设项目，S1线德政站四周还布置了绿化丰富的车站公园，为往来的乘客、行人营造了优美宜人的漫步环境。车站公园与毗邻的牛山森林公园一起，成为牛山国际城市综合体项目辐射范围内一处市民乐于前往的生态休闲胜地。
如何将退出历史舞台的旧工业区变“废”为“宝”，打造成生态宜居的幸福住区，是TOD开发模式十分注重的课题之一。
2022年11月16日，温州市发布制定出台《温州市老旧工业区改造提升三年行动方案（2022-2024年）》，为S1线德政站以南炬光园工业区的焕新带来了机遇。方案提出，将围绕“产业集聚、配套完善、管理先进、环境优美”建设目标，以“工改工”为主线，以连片改造为重点，通过政府征收改造、第三方参与改造、村级集体改造、企业联合改造、企业自主改造等多种方式，全方面推进温州80个老旧工业区改造提升，其中S1线德政站旁的德政工业区、炬光园工业区入列改造提升计划清单之中。
在TOD开发理念和模式的推动下，以S1线德政站为中心，结合金温铁路周边用地的开发利用，按照“137”圈层化开发思路（即轨道站点周边100米商业圈层、300米办公与公服圈层、700米居住圈层），相关单位正积极谋划牛山片区未来的发展蓝图。除了站点周边100米商业圈层内已建成牛山商务大厦以外，300米内的办公与公服圈层已建成温州牛山森林公园，并规划小学、商业街区等，同时，700米内的居住圈层已建成德政嘉园、保利大国璟、利祥锦园、清泰锦园等居住小区，并配备了温州市第二十幼儿园、南汇小学等教育配套，未来还将继续优化，形成高质量的民生配套和服务业供给，更好满足市民日渐增长的美好生活需要。
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